SELARASRIAU.COM - Mengalihkan sertifikat tanah dari orangtua kepada anak tidak cukup hanya dengan menyerahkan dokumen kepemilikan. Perubahan nama pemegang hak harus diproses secara resmi agar data pada sertifikat sesuai dengan pemilik yang baru.
Biaya yang perlu disiapkan juga tidak selalu sama. Jumlahnya dipengaruhi oleh cara pengalihan hak, nilai tanah, luas bidang, ketentuan pajak daerah, serta biaya pembuatan akta.
Menurut informasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) yang diberitakan ANTARA pada Juli 2026, pengalihan tanah dari orangtua ke anak dapat dilakukan melalui hibah ketika orangtua masih hidup atau melalui pewarisan setelah orangtua meninggal dunia.
Kedua mekanisme tersebut memiliki persyaratan yang berbeda. Karena itu, langkah pertama sebelum menghitung biaya adalah menentukan apakah tanah akan dialihkan melalui hibah atau warisan.
1. Tentukan Apakah Tanah Dialihkan melalui Hibah atau Warisan
Hibah merupakan pemberian tanah dari orangtua kepada anak ketika pemberi hibah masih hidup. Proses ini umumnya memerlukan Akta Hibah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kemudian dilanjutkan dengan pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Sementara itu, peralihan karena warisan dilakukan setelah pemilik tanah meninggal dunia. Pemohon perlu menyiapkan dokumen yang membuktikan kematian pemilik dan kedudukan ahli waris sesuai ketentuan yang berlaku.
Perbedaan ini penting karena jenis akta, dokumen pendukung, serta perlakuan pajaknya bisa berbeda.
Jika orangtua masih hidup dan memang ingin memberikan tanah kepada anak, tanyakan kepada PPAT mengenai prosedur hibah. Jika pemilik telah meninggal dunia, periksa terlebih dahulu dokumen waris dan status para ahli waris sebelum mengajukan balik nama.
2. Hitung Biaya PNBP di Kantor Pertanahan
Salah satu komponen biaya adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pelayanan pendaftaran peralihan hak. Tarif layanan pertanahan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015.
Rumus yang digunakan untuk layanan pemeliharaan data pendaftaran tanah sebagaimana dirujuk dalam ketentuan tersebut adalah:
PNBP = (1/1.000 × Nilai Tanah) + Rp50.000
Nilai tanah dalam perhitungan ini menggunakan nilai per meter persegi berdasarkan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang relevan, dikalikan luas bidang tanah.
Contoh perhitungan PNBP
Misalnya, tanah yang akan dialihkan memiliki luas 150 meter persegi. Nilai tanah berdasarkan ZNT diasumsikan Rp1.000.000 per meter persegi.
Perhitungannya:
- Luas tanah: 150 m²
- Asumsi nilai tanah: Rp1.000.000 per m²
- Nilai tanah keseluruhan: 150 × Rp1.000.000 = Rp150.000.000
- PNBP: (1/1.000 × Rp150.000.000) + Rp50.000
- Estimasi PNBP: Rp200.000
Angka tersebut merupakan simulasi, bukan tarif final untuk semua bidang tanah. Nilai yang digunakan harus dikonfirmasi berdasarkan data dan layanan yang berlaku pada Kantor Pertanahan setempat.
3. Hitung BPHTB Sesuai Ketentuan Daerah
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan komponen yang perlu diperiksa dalam proses peralihan hak. Penghitungannya mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta peraturan daerah yang berlaku.
Tarif BPHTB ditetapkan pemerintah daerah dengan batas maksimal 5 persen. Dasar pengenaan dan pengurangan berupa Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) juga perlu diperhatikan sesuai ketentuan setempat.
Secara sederhana, rumusnya dapat digambarkan sebagai berikut:
BPHTB = Tarif BPHTB daerah × (NPOP ? NPOPTKP)
NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Nilainya tidak selalu dapat disamakan begitu saja dengan NJOP tanah, sehingga dasar nilai yang digunakan perlu dikonfirmasi kepada pemerintah daerah.
Contoh simulasi BPHTB
Misalnya, untuk ilustrasi saja:
- Nilai perolehan tanah: Rp150.000.000
- NPOPTKP asumsi: Rp80.000.000
- Tarif daerah asumsi: 5 persen
Maka:
- Dasar pengenaan: Rp150.000.000 ? Rp80.000.000 = Rp70.000.000
- BPHTB: 5% × Rp70.000.000
- Estimasi BPHTB: Rp3.500.000
Angka tersebut hanya contoh untuk menunjukkan cara menghitung. NPOPTKP, tarif, dan dasar nilai yang digunakan harus mengikuti peraturan daerah serta penetapan yang berlaku untuk kasus tersebut.
Catatan: Jangan langsung menggunakan simulasi ini sebagai tagihan resmi. Untuk hibah atau warisan, tanyakan kepada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) apakah terdapat ketentuan khusus, fasilitas, atau perlakuan berbeda yang berlaku di wilayah setempat.
4. Perhitungkan Biaya Akta Hibah atau Dokumen Waris
Jika tanah dialihkan ketika orangtua masih hidup, proses hibah umumnya memerlukan Akta Hibah yang dibuat oleh PPAT. Biaya pembuatan akta menjadi komponen tersendiri di luar PNBP dan BPHTB.
Besarnya biaya dapat dipengaruhi oleh nilai objek, ruang lingkup layanan, dan ketentuan yang berlaku. Karena itu, mintalah rincian biaya tertulis dari PPAT sebelum proses dimulai.
Untuk tanah warisan, dokumen yang dibutuhkan berbeda. Pemohon mungkin perlu menyiapkan surat keterangan waris atau dokumen lain yang membuktikan kedudukan ahli waris, serta akta kematian pemilik sesuai persyaratan yang berlaku.
Biaya untuk menyiapkan dokumen pendukung tersebut perlu diperhitungkan jika memang diperlukan. Jangan menganggap biaya hibah dan warisan pasti sama.
5. Periksa Ketentuan PPh untuk Hibah Orangtua ke Anak
Pengalihan tanah dan bangunan pada umumnya memiliki ketentuan Pajak Penghasilan (PPh) tersendiri. Namun, hibah antara keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, seperti orangtua kepada anak kandung, dapat dikecualikan dari kewajiban PPh pengalihan apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan.
Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa pembebasan tersebut perlu diajukan melalui permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) kepada Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Persyaratan dokumen dapat mencakup bukti kepemilikan tanah, SPPT PBB, identitas pemberi dan penerima hibah, kartu keluarga, akta kelahiran, serta dokumen BPHTB yang relevan.
Artinya, hubungan orangtua dan anak tidak otomatis membuat seluruh proses bebas pajak. Ada persyaratan administratif dan material yang harus dipenuhi.
Sebelum menandatangani akta atau menyelesaikan pembayaran, konfirmasikan prosedur SKB kepada KPP tempat pemberi hibah terdaftar. Ketentuan untuk hibah kepada anak kandung juga tidak boleh langsung diterapkan pada semua hubungan keluarga atau semua bentuk pengalihan.
6. Siapkan Dokumen yang Dibutuhkan
Dokumen yang perlu disiapkan bergantung pada jenis peralihan hak. Untuk hibah, dokumen yang umumnya diminta meliputi:
- Formulir permohonan peralihan hak.
- KTP dan Kartu Keluarga pemberi serta penerima hibah.
- Sertifikat tanah asli.
- Akta Hibah dari PPAT.
- SPPT PBB tahun berjalan.
- Bukti pembayaran BPHTB sesuai ketentuan.
- Dokumen atau izin tambahan jika dipersyaratkan pada sertifikat atau oleh aturan yang berlaku.
Untuk warisan, pemohon biasanya perlu menambahkan dokumen kematian pemilik dan bukti kedudukan ahli waris sesuai ketentuan. Jika terdapat beberapa ahli waris, pastikan prosesnya memperhatikan hak masing-masing dan dokumen pembagian atau kesepakatan yang diperlukan.
Daftar di atas merupakan gambaran umum. Kantor Pertanahan dapat meminta dokumen tambahan berdasarkan status hak, kondisi sertifikat, atau karakteristik bidang tanah.
7. Jumlahkan Semua Komponen untuk Mengetahui Perkiraan Biaya
Setelah mengetahui biaya yang relevan, susun perkiraan total agar anggaran lebih mudah disiapkan.
Komponen yang dapat diperiksa antara lain:
1. PNBP pendaftaran peralihan hak.
2. BPHTB sesuai peraturan daerah dan hasil penghitungan.
3. Biaya pembuatan Akta Hibah oleh PPAT, jika pengalihan dilakukan melalui hibah.
4. Biaya pengurusan dokumen pendukung apabila diperlukan.
5. Biaya lain yang sah dan relevan dengan kondisi bidang tanah.
Contoh simulasi total biaya hibah
Menggunakan asumsi pada contoh sebelumnya:
Subtotal tersebut bukan biaya final. Nilainya belum memasukkan biaya akta PPAT dan dokumen pendukung, serta menggunakan asumsi nilai tanah, NPOPTKP, dan tarif BPHTB yang belum tentu sesuai dengan lokasi tanah sebenarnya.
Selain itu, perlakuan pajak pada hibah orangtua kepada anak perlu diperiksa secara khusus, termasuk kemungkinan pembebasan PPh dan ketentuan BPHTB daerah.
Untuk memperoleh angka yang lebih akurat, tanyakan rincian kepada PPAT, Kantor Pertanahan, Bapenda, dan KPP sesuai kebutuhan.
Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah
Secara umum, tahapan pengurusannya adalah:
1. Periksa status sertifikat. Pastikan data pemilik, luas, batas, dan status hak sesuai.
2. Tentukan jenis peralihan. Pastikan apakah prosesnya hibah atau warisan.
3. Siapkan akta dan dokumen pendukung. Hubungi PPAT atau pihak yang berwenang sesuai mekanisme yang digunakan.
4. Periksa kewajiban pajak. Konfirmasikan BPHTB dan, jika relevan, permohonan SKB PPh.
5. Ajukan pendaftaran peralihan hak. Serahkan dokumen yang disyaratkan ke Kantor Pertanahan.
6. Bayar biaya resmi dan simpan bukti pembayaran. Pastikan setiap biaya memiliki dasar dan bukti yang jelas.
7. Periksa hasil perubahan data. Setelah proses selesai, pastikan nama pemegang hak dan data sertifikat sudah benar.
Pemohon juga dapat memeriksa informasi layanan dan simulasi melalui aplikasi Sentuh Tanahku serta mengonfirmasi persyaratan terbaru ke Kantor Pertanahan setempat.
FAQ: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Orangtua ke Anak
1. Apakah balik nama sertifikat tanah dari orangtua ke anak gratis?
Tidak selalu. Meski ada kemungkinan pembebasan PPh untuk hibah yang memenuhi persyaratan, masih ada komponen lain yang perlu diperiksa, seperti BPHTB, PNBP, dan biaya akta PPAT.
2. Apakah hibah tanah dari orangtua kepada anak terkena PPh?
Hibah kepada anak kandung dapat dikecualikan dari kewajiban PPh pengalihan apabila memenuhi ketentuan dan memperoleh SKB yang diperlukan. Pengajuan dan persyaratannya harus dikonfirmasi kepada KPP.
3. Berapa biaya PNBP balik nama sertifikat tanah?
Perhitungan layanan pemeliharaan data pendaftaran tanah yang dirujuk dalam PP Nomor 128 Tahun 2015 menggunakan rumus (1/1.000 × nilai tanah) + Rp50.000. Nilai tanah dan layanan yang digunakan perlu dikonfirmasi kepada Kantor Pertanahan.
4. Apakah biaya hibah dan warisan sama?
Tidak selalu. Jenis dokumen, proses pengalihan, dan perlakuan pajaknya dapat berbeda. Karena itu, tentukan lebih dahulu apakah pengalihan dilakukan melalui hibah atau warisan.
5. Di mana mengetahui biaya resmi yang harus dibayar?
Konfirmasikan PNBP kepada Kantor Pertanahan, BPHTB kepada Bapenda, biaya akta kepada PPAT, dan ketentuan PPh kepada KPP. Mintalah rincian tertulis agar anggaran tidak hanya berdasarkan perkiraan.
Kesimpulan
Cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah dari orangtua ke anak dimulai dengan menentukan jenis pengalihan hak, kemudian memeriksa PNBP, BPHTB, biaya akta, dan dokumen pendukung yang relevan.
Hibah dan warisan memiliki prosedur berbeda. Untuk hibah orangtua kepada anak kandung, pembebasan PPh dapat dimungkinkan jika persyaratan dan prosedur SKB dipenuhi, tetapi hal itu tidak otomatis menghapus komponen biaya lainnya.
Sebelum mengurus, mintalah perhitungan resmi berdasarkan lokasi dan nilai tanah agar biaya yang disiapkan lebih akurat. (***)
----
Sumber Referensi
1. ANTARA News — Cara dan biaya balik nama sertifikat tanah orang tua ke anak, 17 Juli 2026.
2. Direktorat Jenderal Pajak — Hibah tanah dari orang tua ke anak, kena pajak?
https://stats.pajak.go.id/index.php/id/artikel/hibah-tanah-dari-orang-tua-ke-anak-kena-pajak
3. JDIH BPK — Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP pada Kementerian ATR/BPN.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/5707/pp-no-128-tahun-2015
4. detikProperti — Berapa biaya balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak? Ini simulasinya.
5. RRI — Bingung proses dan biaya balik nama sertipikat orang tua ke anak? Simak berikut ini.
